コロナショックで、価格が下がっていたREIT。「ほれきたチャンス！」とばかりに、ホテルリートに手を出していました。どうも、酒とロック（@saketorocks）と申します。
実際に買っていたのは星野リゾート。利回りはいいし、価格も50％オフぐらいになっていたので喜んで買っていたんだけど、REITの怖さを知らなかったから買えたのでしょう。
結果的にはその後値を上げてケガをせずに済んだのですが、「自分が知っていること以外は知らない」という事実に改めて恐怖を感じた次第。
では、なぜREITは怖いのか。2020年3月のyoutubeライブでじっちゃまが解説していたので備忘録です。
ジャンク債はサラ金と同じ
リセッション（景気後退）に入るとしたら、ジャンクボンド、REITは株の受け皿になりますか？ならないならどっちがヤバイ？
景気後退局面に入っていくと、体力のない企業から順番に落伍していきます。
ジャンクボンドというのは、投資適格ではない、つまり財務的体力がない会社が出す社債のこと。その分、利回り的には高利回り。だから、ハイリスクなんです。
たとえばサラ金ってあるでしょう？サラ金なんて手を出しちゃダメでしょう？でも誰がサラ金にいく？
サラ金に手を付けるのは、普通に銀行からお金を借りられないひとでしょ？それはジャンクボンドと同じだと思ってください。
景況感が悪化しかかっている、これから暗い世相になるかなと思ったときに、我々投資家がピリピリとアンテナを高くして見なければならないことは、そういう劣悪な借り手です。
REITは内部留保がない。過去2回ほど全滅している。
REITはどうか。REITも鬼門なんです。
REITという器は、税金効率が良いために設計されている。不動産を持って賃貸収入を右から左に投資家に払い出してしまうことができる。
REITは利回りが高い。なぜかというと、利益を投資家に払い出しているから。それはいいこと。好景気の局面ではREITは良い。
しかし、不動産のテナントが脱落し始めたらどうなる？賃貸収入が減るわけでしょう？投資家にお金を払い出す原資が減るわけです。
しかも、儲かっているときに内部留保というクッションを積み上げていない。不況になったら一発イチコロでREITは潰れる。
実際、過去に二回ぐらいREIT業界全体が潰れている。絶滅ですよ。
REITのIPOが出てくると、ベテランのセールスマンは「REIT来たぜぇ〜」とからかうわけ。昔絶滅したそのカテゴリが復活してきているから「いつか見た映画だよね〜」と老獪な連中はニヤニヤしながら見ている。
REITは作っては潰れ、作っては潰れと繰り返している様を、（投資銀行の連中は）面白おかしく見ているんです。
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